Talotekniikan huollossa ja kunnossapidossa riittää kasvumahdollisuuksia

YHTEISTYÖKUMPPANILTA | MARKO KEMPAS, LVI-TEKNISET URAKOITSIJAT LVI-TU RY

Kiinteistön omistajan vastuulla on pitää omaisuudestaan huolta: näin turvataan rakennuksen käyttömiellyttävyys ja arvon säilyminen. Roti-raportin 2019 (Rakennetun omaisuuden tila) mukaan rakennetun ympäristön kunnossapidon laiminlyönti maksaa vuosittain 3,4–5,7 miljardia euroa. Tähän sisältyy toki muutakin kuin taloteknisten huoltojen ja korjausten laiminlyönti. Summa on kuitenkin merkittävä ja kasvaa vuosi vuodelta: suurin osa rakennuskannastamme on rakennettu vuosina 1960–1980, joten huollettavia kiinteistöjä riittää nyt ja tulevaisuudessa.

Tällä hetkellä ainoastaan 15–20 % LVI-alan toiminnasta koostuu huollosta ja ylläpidosta. Alan yrityksillä siis riittää liiketoiminta- ja kasvumahdollisuuksia uudis- ja korjausrakentamisen lisäksi erityisesti talotekniikan huolto- ja ylläpitotoiminnassa.

Huoltamattomuus käännettävä liiketoiminnaksi

Harmittavan usein erityisesti asuinkiinteistöjen huoltoja laiminlyödään. Se aiheuttaa paitsi epämukavuutta asuin- tai työoloihin, niin kuluttaa myös kukkaroa. Laiminlyönnin seurauksena teknisten järjestelmien toimivuus heikkenee tai ne menevät epäkuntoon, ja ammattilainen kutsutaan paikalle korjaamaan tilanne illalla, viikonloppuna tai vaikka pyhäpäivänä. Tällöin korjauskustannukset voivat olla jopa suuremmat kuin säännöllisen vuosihuollon kustannus.

Alan yritysten on tärkeää havainnollistaa huollon ja ylläpidon merkitys taloyhtiöille ja kiinteistön omistajille.

Liian usein toimivan tekniikan huoltamista pidetään turhana investointina, jos kerran vesi liikkuu putkissa, viemärit toimivat ja ilmakin kulkee. Sitten jossain vaiheessa huomataan, että ilma on tunkkaista ja vesikalusteetkin vuotavat. Nämä aiheuttavat kiinteistölle helposti satojen tai tuhansien eurojen ylimääräisen kulun vuodessa, joten tarkastuksiin ja huoltoihin kannattaa satsata. Kiinteistön energiakulutuskin kasvaa huollon laiminlyönnin seurauksena. Jos esimerkiksi lämmitysjärjestelmän säädöt ovat pielessä, yhdenkin asteen muutos sisälämpötilassa voi nostaa lämmityskustannuksia jopa viisi prosenttia.

Palveluiden myynnissä näitä asioita kannattaa korostaa: omistajaa kiinnostaa investointinsa panos-tuotossuhde, ja talotekniikan huoltotoimien osalta se on helppo todentaa.

Perinteisenä pidetty talotekniikka-ala on viime vuosina kehittynyt harppauksin. Kiinteistön tekniset järjestelmät kehittyvät kovaa vauhtia ja älykodit yleistyvät. Joskus ajatellaan, että automaatio vähentää talotekniikan huollon ja ylläpidon tarvetta. Se ei kuitenkaan pidä paikkaansa. Kiinteistöautomaatio tuottaa tietoa kiinteistöstä ja järjestelmien toimivuudesta, sekä auttaa ennakoimaan huoltotarvetta ja tehostamaan energiankulutusta. Mutta säännöllistä huoltoa automatiikkakin tarvitsee.

Automaatio tuokin alan yrityksille uutta näkökulmaa palveluidensa markkinointiin ja asiakassuhteen vahvistamiseen.

Suunnitelmallisuus ja ennakointi kannattaa

Kiinteistön tekniikan huolto kannattaa rinnastaa auton huoltoon. Se on ennalta ehkäisevää toimintaa, joka pitää sisäilmaston terveellisenä ja lämmityksen toimivana. Säännöllisesti huollettujen järjestelmien elinikä kasvaa huomattavasti huoltamattomiin verrattuna.

Kiinteistön omistajan kannattaa lisätä talotekniikan huolto PTS-suunnitelmaan (pitkän tähtäimen suunnitelma).

Talotekniset järjestelmät kannattaa ensin kartoittaa LVI- ja talotekniikka-alan yrityksen toimesta ja tehdä sen pohjalta suunnitelma PTS:aan.

Kartoituksen avulla ammattilainen laatii kiinteistölle ajantasaisen laiteluettelon, johon kirjataan eri laitteiden tiedot (pumput, ilmastointikoneet ja suodattimet, lämmitysjärjestelmän tiedot jne.), ja jota on helppo ylläpitää ja päivittää.

Jotta huolto on aidosti suunnitelmallista, on suositeltavaa tehdä vuosisopimus alan ammattilaisen kanssa. Vuosisopimuksessa määritellään eri järjestelmien huoltojen ajankohdat, määrät sekä muut vaatimukset, esimerkiksi sähköisen huoltokirjan käyttö, jolloin isännöitsijän, kiinteistömanagerin tai taloyhtiön hallituksen vaihtuessa huolto- ja korjaustiedot ovat tallessa ja ajan tasalla.

Talotekniikkayrityksen kannattaa päivittää vuosisopimustensa sisältö sekä markkinointi taloyhtiöille ja kiinteistön omistajille. Yritys voi myös toimia esimerkiksi neuvonantajana erilaisten huoltosuunnitelmien osalta, ja sitä kautta saada lisäarvoa omalle yritystoiminnalleen.

Huoltoyhtiön osaaminen on tärkeää: Talotekniikkayrityksen on syytä perehdyttää kiinteistöhuollon henkilöstö talotekniikkaan ja sen toimintaan. Vaikka kiinteistöhuoltoyhtiö ei varsinaisesti tekisi LVI- ja talotekniikkajärjestelmien huoltoja, saattaa eteen tulla tilanne, jolloin huoltomiehen toiminnalla saadaan esimerkiksi vesivahinko rajattua, ettei se aiheuta laajempaa vahinkoa ennen kuin LVI-alan ammattilainen ottaa tilanteen haltuun.

Erityisen tärkeää kiinteistön omistajan ja huoltoyhtiön on tietää, mitkä työt on syytä antaa alan ammattilaisen tehtäväksi.

Käyttöikä pitenee ja arvo säilyy

Rakennukset tehdään ihmisiä varten, joten talotekniikkaan ja sen oikeaan käyttöön sekä säännölliseen huoltoon on panostettava. Siten luodaan puitteet kiinteistön laadukkaalle käytölle, ja elämiselle. Suunnitelmallisuus mahdollistaa myös korjausten niputtamisen sopiviksi, kustannustehokkaiksi kokonaisuuksiksi. Säännöllinen taloteknisten järjestelmien huolto ylläpitää kiinteistön teknistä käyttöikää ja lisää sen arvoa sekä mahdollista jälleenmyyntihintaa.

Kukapa ei haluaisi omaisuutensa arvon säilyvän? Se onnistuu parhaiten yhteistyössä talotekniikka-alan ammattilaisen kanssa.

[KUVAT: LVI-Tekniset Urakoitsijat LVI-TU ry]

* * * * *

Marko Kempas

Marko toimii LVI-asiantuntijana LVI-Tekniset Urakoitsijat LVI-TU ry:ssä. Hän on erikoistunut korjausrakentamiseen, kiinteistön huoltoon ja ylläpitoon sekä kiinteistöautomaatioon.